「令和8年度税制改正大綱」貸付用不動産の評価方法の見直し
hk2025年12月19日、「 令和8年度税制改正大綱 」が公表されました。
日頃、相続や事業承継についてご相談をいただきますが、おそらく今般の税制改正大綱の中で「相続税等の財産評価の適正化（貸付用不動産の評価方法の見直し）」について、注目されている方も多いのではないかと思いますので、少しだけ内容をまとめてみました。
改正内容①：貸付用不動産の評価方法の見直し
- 対象不動産
被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産
- 評価方法
取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額（課税上の弊害がない場合に限る）
- 施行時期
令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用
但し、当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の5年前から所有しているものに限る）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む）には適用しない
改正内容②：不動産小口化商品等の評価方法の見直し
- 対象不動産
取得時期に関わらず、不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産
- 評価方法
出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、事業者等が把握している適正な売買実例価額又は定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額（課税上の弊害がない場合に限る）
※上記に該当するものがないと認められる場合には上記①の評価方法に準じて評価
- 施行時期
令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用
対象不動産の取得時期について、上記①は5年以内という基準が設けられていますが、②にはそのような基準がなく、5年超であっても対象になるようです。また既に所有されている不動産について、上記①の施行時期の但書きにあるように「当該改正を通達に定める日までに」5年以上前から所有する土地の上に新築をした家屋については今般の改正通達の適用対象外となっています。
今後、詳細が明らかにならなければはっきりとしたことは言えませんが、令和8年は不動産小口化商品の贈与や、5年以上前から所有している土地への新築工事などを検討される方が増えるかもしれません。
いずれにしても、現在所有されている不動産の取得時期や取得価額などを改めて整理し、まずは現状を正確に把握することが重要です。今後、新たな情報が入手できましたら改めて情報発信をしてまいります。
